Tilgungsrechner
Monatsrate, Restschuld nach der Zinsbindung und Tilgungsplan für Baufinanzierung und Kredit – mit Sondertilgungen, Ratenwechsel, Anschlusszins-Risiko, Effektivzins und Angebotsvergleich.
Dein Kredit
Nach der Zinsbindung
Sondertilgungen und Ratenwechsel
Kosten, Zinsangabe und tilgungsfreie Zeit
Gebühren und Disagio fließen in den Effektivzins ein. In der tilgungsfreien Zeit zahlst du nur Zinsen – typisch bei KfW-Krediten.
Restschuld und Zinsen
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Tilgungsplan
Beispiel: 300.000 € Baufinanzierung mit 3,6 % Sollzins und 10 Jahren Zinsbindung
| Anfängliche Tilgung | Monatsrate | Restschuld nach 10 Jahren | Schuldenfrei nach | Zinsen gesamt |
|---|---|---|---|---|
| 1 % | 1.150 € | 263.953,58 € | 42 Jahren 6 Monaten | 285.865,98 € |
| 1,5 % | 1.275 € | 245.930,36 € | 34 Jahren 1 Monat | 220.884,77 € |
| 2 % | 1.400 € | 227.907,12 € | 28 Jahren 8 Monaten | 181.209,81 € |
| 3 % | 1.650 € | 191.860,74 € | 22 Jahren | 134.302,20 € |
| 4 % | 1.900 € | 155.814,29 € | 17 Jahren 11 Monaten | 107.117,50 € |
Gerechnet mit gleichbleibendem Zins bis zum Schluss. Wer zusätzlich jedes Jahr im Dezember 5.000 € sondertilgt, ist bei 2 % Tilgung schon nach 19 Jahren 3 Monaten schuldenfrei, hat nach 10 Jahren nur noch 168.814,60 € Restschuld und spart 64.137 € Zinsen. Steigt der Zins nach der Zinsbindung dagegen auf 5,5 %, braucht es für dasselbe Ende 1.629,71 € Rate statt 1.400 € – bei gleicher Rate dauert es 35 Jahre.
So rechnet der Tilgungsrechner
- Annuitätendarlehen: Monatsrate = Darlehen × (Sollzins + anfängliche Tilgung) ÷ 12. Die Rate bleibt gleich, der Zinsanteil sinkt, der Tilgungsanteil wächst.
- Monatszins = Sollzins ÷ 12. Gibst du den effektiven Jahreszins ein, wird daraus (1 + Effektivzins)1/12 − 1.
- Tilgungsdarlehen: Jeden Monat wird derselbe Betrag getilgt, die Rate sinkt mit den Zinsen. Endfälliges Darlehen: nur Zinsen, das Darlehen ist am Ende auf einmal fällig.
- Nach der Zinsbindung gilt der Anschlusszins – mit gleicher Rate (die Laufzeit ändert sich) oder mit neuer Rate für das ursprünglich geplante Ende.
- Der Effektivzins ist der interne Zinsfuß aus Auszahlung (abzüglich Disagio und Gebühren) und Raten, ohne Sondertilgungen, mit gleichbleibendem Sollzins bis zum Schluss.
Example: €300,000 mortgage at 3.6 % nominal rate with a 10-year fixed rate
| Initial repayment | Monthly payment | Balance after 10 years | Paid off after | Total interest |
|---|---|---|---|---|
| 1 % | €1,150 | €263,953.58 | 42 years 6 months | €285,865.98 |
| 1.5 % | €1,275 | €245,930.36 | 34 years 1 month | €220,884.77 |
| 2 % | €1,400 | €227,907.12 | 28 years 8 months | €181,209.81 |
| 3 % | €1,650 | €191,860.74 | 22 years | €134,302.20 |
| 4 % | €1,900 | €155,814.29 | 17 years 11 months | €107,117.50 |
Calculated with the same rate until the end. An extra €5,000 every December pays the 2 % loan off after 19 years 3 months, leaves only €168,814.60 after 10 years and saves €64,137 of interest. If the rate rises to 5.5 % after the fixed period, keeping the same end date takes €1,629.71 a month instead of €1,400 – with the same payment it takes 35 years.
How the calculator works
- Annuity loan: monthly payment = loan × (nominal rate + initial repayment rate) ÷ 12. The payment stays the same, the interest share falls, the repayment share grows.
- Monthly rate = nominal rate ÷ 12. If you enter the effective annual rate, it becomes (1 + effective rate)1/12 − 1.
- Linear loan: the same principal is repaid every month, the payment falls with the interest. Interest-only loan: interest only, the full loan is due at the end.
- After the fixed-rate period the follow-up rate applies – with the same payment (the term changes) or a new payment for the originally planned end.
- The effective rate is the internal rate of return from the payout (minus disagio and fees) and the payments, without extra payments, with the nominal rate unchanged until the end.
Häufige Fragen
Wie berechnet man die Monatsrate mit anfänglicher Tilgung?
Rate pro Monat = Darlehensbetrag × (Sollzins + anfängliche Tilgung) ÷ 12. Bei 300.000 €, 3,6 % Sollzins und 2 % Tilgung sind das 300.000 × 5,6 % ÷ 12 = 1.400 €. Im ersten Monat gehen davon 900 € an Zinsen und 500 € in die Tilgung.
Wie hoch sollte die Tilgung sein?
Viele Banken verlangen mindestens 1 bis 2 % anfängliche Tilgung. Bei Zinsen um 3 bis 4 % gelten 2 bis 3 % als sinnvoll: Bei nur 1 % dauert die Rückzahlung über 40 Jahre, und nach der Zinsbindung ist kaum etwas getilgt. Der Tab „Tilgungssatz“ zeigt, wie sich Rate, Restschuld und Zinsen bei deinem Kredit verändern.
Was ist die Restschuld nach der Zinsbindung?
Der Betrag, der am Ende der Zinsbindung noch offen ist. Dafür brauchst du eine Anschlussfinanzierung – bei deiner Bank (Prolongation), bei einer anderen Bank (Umschuldung) oder schon vorab mit einem Forward-Darlehen. Je höher die Restschuld, desto stärker trifft dich ein höherer Zins. Der Tab „Zinsrisiko“ rechnet das für verschiedene Anschlusszinsen durch.
Was bringt eine Sondertilgung?
Jeder sondergetilgte Euro senkt die Restschuld sofort und spart ab dann Zinsen in Höhe des Sollzinses. Die Rate bleibt gleich, der Kredit ist früher abbezahlt. Bei Baufinanzierungen sind meist 5 % des Darlehens pro Jahr kostenlos erlaubt – trag dein Sondertilgungsrecht ein, dann warnt der Rechner, wenn du mehr eingeplant hast.
Was ist der Unterschied zwischen Sollzins und Effektivzins?
Der Sollzins ist der reine Zins auf das Darlehen. Der effektive Jahreszins berücksichtigt zusätzlich, dass monatlich gezahlt wird, sowie Kosten wie Bearbeitungsgebühr und Disagio. Für den Vergleich von Angeboten zählt der Effektivzins, für die Rate der Sollzins.
Annuitätendarlehen, Tilgungsdarlehen oder endfälliges Darlehen?
Beim Annuitätendarlehen bleibt die Rate gleich – das ist die übliche Baufinanzierung. Beim Tilgungsdarlehen tilgst du jeden Monat denselben Betrag; die Rate ist anfangs höher und sinkt, insgesamt zahlst du weniger Zinsen. Beim endfälligen Darlehen zahlst du nur Zinsen und den ganzen Betrag am Ende zurück, meist aus einem Bausparvertrag, einer Versicherung oder einem Verkauf.
Kann ich einen Kredit mit Zinsbindung vorzeitig kündigen?
Nach zehn Jahren ab vollständiger Auszahlung darfst du jedes Darlehen mit festem Sollzins mit sechs Monaten Frist kündigen – ohne Vorfälligkeitsentschädigung (§ 489 BGB). Vorher geht eine Ablösung bei Immobilienkrediten meist nur mit berechtigtem Interesse, etwa beim Verkauf, und gegen Vorfälligkeitsentschädigung.
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FAQ
How is the monthly payment calculated from the initial repayment rate?
Monthly payment = loan × (nominal rate + initial repayment rate) ÷ 12. For €300,000 at 3.6 % with 2 % repayment that is 300,000 × 5.6 % ÷ 12 = €1,400. In the first month €900 of it is interest and €500 repayment.
How high should the repayment rate be?
Many German banks require at least 1 to 2 % initial repayment. At rates around 3 to 4 %, 2 to 3 % is common: at 1 % repayment takes over 40 years and little is repaid by the end of the fixed period. The “Repayment rate” tab shows the effect on your loan.
What is the remaining balance after the fixed-rate period?
The amount still owed when the fixed rate ends. It needs follow-up financing – with your bank, another bank or a forward loan arranged in advance. The higher the balance, the more a higher rate hurts. The “Rate risk” tab calculates different follow-up rates.
What does an extra payment save?
Every extra euro lowers the balance at once and saves interest at the nominal rate from then on. The payment stays the same and the loan ends earlier. German mortgages usually allow 5 % of the loan per year for free – enter your allowance and the calculator warns if you plan more.
Nominal vs. effective rate?
The nominal rate is the plain interest on the loan. The effective annual rate also accounts for monthly payments and costs such as fees and disagio. Compare offers by the effective rate; the payment follows from the nominal rate.
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No, everything is calculated in your browser. Your inputs and saved offers stay on this device only, so they are still there next time.